杭州市人民政府关于公布杭州市市区出售公有住房管理办法的通知

(杭政发[1995]12号)

各区人民政府，市政府各部门、各直属单位：

根据《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》国发[1994]43号的精神，我市重新制订了《杭州市市区出售公有住房管理办法》。该《办法》已经浙江省住房制度改革领导小组批准，现予公布，自公布之日起实施。原市政府《关于公布试行杭州市市区出售公有住房管理试行办法的通知》（杭政发[1993]76号）同时废止。

杭州市人民政府

一九九五年二月十三日

第一条为了进一步深化住房制度改革，促进住房商品化和住房建设的发展，根据国务院、省政府有关规定和《杭州市市区深化住房制度改革实施意见》，特制定本管理办法。

第二条公有住房中具备卧室、厨房、厕所（卫生间）、水电等设施独户使用的成套住房，均可向职工、居民出售。

下列住房暂不出售：

1、规划部门已划出征地勘察红线，列入近期旧城改造范围需拆迁的住房。

2、建在中小学、机关、团体、大专院校、工矿企业等封闭式院内，同教育、工作、生产、经营场所交错而不可分隔的住房；建在重点警卫目标范围内的住房。

3、所有权关系不明确或有争议的住房。

4、市政府认定不宜出售的其他住房。

第三条新建套房和腾空旧套房投入使用时，均实行先卖后租，优先出售给符合分房条件的无房户和住房困难户。售房单位必须房源公开，条件公开，购房者有选择权。

第四条购买公有住房的对象是具有本市城镇常住户口的公有住房承租人和新分配住房的职工。承租人放弃购买的（本人今后不得再要求安排住房），可由其家庭推定同户居住的直系属购买。

有下列情形之一的不能或暂不能购房：擅自转租或变相转租住房的；承租人全家迁离本住处的；承租人去国（境）外定居的；承租人夫妇去国（境）外探亲、留学逾期不归的；承租人去国（境）外探亲、留学，只留有未成年子女的。

第五条职工、居民购买公有住房要坚持自愿原则。

第六条出售公有住房按建筑面积计算。建筑面积的计算口径，按国家和省有关规定执行（包括每户应分摊的公用面积）。建筑面积计算小数点后保留二位。

第七条向高收入职工家庭出售公有住房实行市场价。1994年7月1日至1995年6月30日出售新建砖混二等套房每平方米市场价为1500元。

向中低收入职工家庭出售公有住房均实行成本价。成本价由征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费、管理费、贷款利息和税金等七项因素组成。1994年7月1日至1995年6月30日出售的新建砖混二等套房每平方米成本价为702元。

第八条出售公有住房的市场价、成本价，一般每年调整一次，由市人民政府公布。

旧房的市场价、成本价按新房的市场价、成本价成新折扣计算，折旧年限一般为50年，年折旧率为2％。使用年限超过30年的，以30年计算。经过大修、设备更新的住房，均应按成新评定标准进行成新评估，成新低于40％的按40％计算。

公有住房的实际售价，应根据住房结构和所处地段、朝向层次等增减国素区别计价（详见附表），设施、装修以砖混二等的普通设施、装修为准，超过或不到的，均据实增减计价。

第九条对按成本价购房者给予以下折扣和优惠：

1、售房单位应根据购房职工建立住房公积金制度前的工龄给予工龄折扣。工龄以购房职工夫妇二人的工龄之和为计算依据。每一年工龄给予成本价0.6％的折扣。职工工龄一律按人事、劳动部门有关实际工龄的计算规定执行。离退休职工购房计算工龄，按国家规定的离退休年龄计算。双职工一方已去世，另一方未再婚的，已故职工生前工龄可以计算。从事教学工作的教师，1年教龄折算成1.2年工龄，具体规定按杭政办[1994]23号文件执行。工龄由核定职工档案工资的劳动人事部门出具证明。

2、购买现已租住的公有住房折扣，至1995年6月底前给予5％的现庄房折扣。

3、购房者按规定免缴房产税和一次性契税，缓缴土地使用税。

第十条公有住房的实际出售价按下列公式计算：新房的实际出售价（元／平方米）=成本价×(1－年工龄折扣率×夫妇双方工龄之和－年折旧率×竣工使用年限）×（1＋结构增减系数＋地段增减系数＋朝向增减系数＋楼层增减系数）

现住房的实际出售价（元／平方米）=成本价×（l一年工龄折扣率×夫妇双方工龄之和－年折旧率×竣工使用年限）×（1－现住房折扣率）×（l＋结构增减系数十地段增减系数＋朝向增减系数＋楼层增减系数）

装修、设施增减率另计。

按上述公式计算住房实际售价低于180元／平方米，按180元计算。

出售公有住房的实际售价，采取联合办公审批的办法进行,实行单位申报，联合审核，统一批复。

第十一条职工、居民按成本价购买公有住房，每个家庭只能享受一次，购买一套。购买已租住的公有住房的建筑面积控制标准，根据家庭成员结构情况，或按人均建筑面积20平方米控制，或按下列标准执行：一般职工、干部50～75平方米；科级60～85平方米；县处级70～100平方米；厅局级90～120平方米；部级干部按国务院规定的控制标准执行。35周岁以上的独身者比照一般干部的购房面积控制标准。教师、离休干部购房控制面积可再放宽10平方米，超过上述规定标准的部分，按市场价购买，并不得享受售房工龄折扣和现住房折扣的优惠政策。职工购买新房，按省统一规定面积标准执行。

第十二条职工、居民购房后，因工作调动或职务提升，首次购房面积不到规定标准等原因，可允许换购公有住房，享受购买公有住房优惠待遇。即由现分房单位按换购房时成本价和售房政策计算房价款收购原住房，该户按当时的成本价和售房政策购买新住房。

第十三条购房人以现金一次付清全部购房款的，售房单位给予实际售价的20％折扣。申请分期付款和政策性抵押贷款支付购房款的，购房人首期付款不得低于实际售价的30％，每増付10％，售房单位给予实际售价2.5％的优惠。

分期付款和抵押贷款期限不超过10年，并按政策性利率支付利息。

第十四条在以成本价购买现租住房时，如原系拆迁户，回迁时扩面部分确属个人支付价款的，原个人出资部分住房面积可承认其所有权。

第十五条产权单位按本办法出售公有住房，按规定免缴投资方向调节税、营业税；售房所得不计入计算所得税的税基。售房回收的资金，专项用于住房建设，缓缴预算调节基金和能源交通基金。

第十六条职工以市场价购买的住房，所有权归个人所，可以依法进入市场，按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。

职工以成本价购买公有住房，购房者拥有该房屋所有权。一般住用5年者，其住房可进入市场，按规定补交土地出让金或所含土地收益和有关税费后收益归己。

公有住房出售5年以内，购房者不需要该住房的，可由原产权单位按退房当年的成本价和售房政策收购。

第十七条公有住房出售程序：

1、申请。由购房申请人到住房产权单位领取并如实填写《购买公有住房申请表》，交所在单位签具意见，同时出具工龄证明。由申请人将申请表和工龄证明送住房出售单位，并交验有效证件（租赁证、身份证、户口薄）。

2、审查。售房单位在接收申请时，应校验有效证件，并按本办法规定审查购房者资格和申请购买住房的范围、工龄、面积。如申请人不符合购买住房条件或申请购买的住房不属出售范围的，应将组织审查决定的意见，及时通知申请人。

3、核价。售房单位应按已核定的户住房建筑面积，填写《杭州市区公有住房出售价格申报表》，连同评估意见和住房所有权证复制件一式三份，送市房改办，由市房改办组织物价、国有资产和房地产行政管理部门会审并批复。

4、付款。经批准后由售房单位同购房者签订《公有住房买卖协议书》，购房者应按协议规定交付房款。

5、领证。按本办法规定由产权单位向职工、居民出售公有住房的，不视作市场交易行为，可由出售住房的单位直接到市房产、地产管理机关办理房屋所有权和土地使用权的转移、变更手续，并领取统一制定的证书，房屋所有权证应注明产权来源。

第十八条购买新建公有住房1年内，确属建筑质量问题，售房单位应按国家规定实行保修。

购买公有住房后，购房者不得破坏住房结构和损坏承重部位，违者由原产权单位责令其恢复原状，赔偿损失，造成后果的应承担相应的民事赔偿责任，直至追究刑事责任。

第十九条公有住房出售后，室内维修由购房者负责，费用自理。共用部位和共用设施的维修养护，通过建立维修基金的办法，由产权单位或受其委托的单位负责。

公房出售后应建立住房共用部位和共用设施维修基金。售房单位从售房款中提取15%，购房人按每平方米建筑面积新房成本价的1％缴付给原产权单位或受其委托单位，实行专户存储，专项使用。具体管理、使用办法另行制定。

第二十条加强售房款的管理。所有公有住房出售回收的资金一律存入住房基金管理中心委托代办的房地产信贷部，实行专户管理，所有权、使用权不变。直管公房出售回收的资金在提取维修基金后须全额纳入城市住房基金，原则上全部安排给房管部门用于解危解困和经济适用住房建设；全额预算的行政事业单位的公有住房出售回收的资金在提取维修基金后，50%上交财政，纳入城市住房基金，50％留归单位，纳入单位住房基金；其他公有住房出售回收的资金在提取维修基金后，全额纳入单位住房基金。

售房款要全部用于住房建设和住房制度改革，严禁挪用。

第二十一条不得借故拒绝出售公有住房，不得擅自降价出售公有住房，严禁炒卖公有住房和骗买骗卖的行为，违者由有关职能部门追究当事人的责任。

第二十二条本办法由杭州市住房制度改革办公室负责解释。

第二十三条本办法自公布之日起实施。杭州市人民政府杭政发[1993]76号文公布的《杭州市市区出售公有住房管理试行办法》同时废止。原有售房政策和规定，凡与本办法不一致的，一律以本办法为准。

（注：本办法第四条中关于“承租人放弃购买的，可由其家庭推定同户居住的直系亲属购买”的规定，市房改办公室已根据省房改领导小组浙房改[1995]90号文件精神，于1995年8月7日以杭房改办[1995]97号通知停止执行。）

附表一：住房结构增减系数（%）

附表二：地段级差的增减系数（%）

附表三：住房朝向的增减系数（%）

备注：1、主方向是指本幢住房正方向左右各45度范围内的方向。
2、钢混、砖混结构条式住房，按主方向和住房所处部位，以套为单位计算增减系数。
3、点式住房的西侧部位套房，如其东南方向受本幢房屋阻挡，主方向改作朝西计算。

附表四：住房层次的增减系数（%）